あ行

一般事務受託者

投資法人の資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務を行う者をいいます。具体的には、投資主名簿の管理や投資主への配当の支払事務、計算・納税事務、投資口や投資法人債の募集に関する事務等があります。

エンジニアリングレポート

不動産の取引等において用いられる報告書の１つであり、専門家が建物を診断し、その物理的状況を評価するとともに、建物の長・短期の修繕計画等が記載されたものをいいます。

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か行

会計監査人

投資法人の会計監査を行う役員をいい、投資主総会の決議により選任されます。投資法人は、会計監査人の設置が法律により義務付けられており、一般的には監査法人が就任しています。

外部成長

新たに不動産を取得すること等によって、ポートフォリオ全体の規模を拡大させ、利益成長と資産価値向上を図ることを指します。具体的には、追加取得による収益力の向上やリスク分散、スケールメリットによる費用効率化等により、キャッシュフローを増加させることをいいます。

格付

社債等の利払い・償還等の債務不履行の可能性をランク付けして記号で示したものを指します。

還元利回り

１期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、不動産投資のリスク（不確実性）が高い程数値が大きくなります。

鑑定評価書

不動産の取引等において用いられる報告書の１つであり、不動産鑑定士による鑑定評価の成果である評価対象不動産の鑑定評価額とその決定の理由の要旨等が記載されたものをいいます。

監督役員

執行役員の職務の執行を監督する役員をいい、投資主総会の決議により選任されます。

規約（投資法人規約）

株式会社の定款に相当する投資法人の規範をいいます。投資法人の統治等に関する基本的事項に加え、資産運用の対象及び方針、資産運用会社に支払う資産運用報酬の基準等が規定されています。

権利付最終取引日

取引時間終了時点で投資口を保有している場合、配当を受け取る等の投資主としての権利が得られる日のことを指します。なお、権利付最終取引日の翌営業日のことを権利落ち日といいます。

グリーンビル認証

環境負荷をできるだけ減らして、生物多様性等にも配慮した環境に優しい建物である「グリーンビルディング」を客観的な基準や指標を用いて評価する制度を指します。

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さ行

サステナビリティ

統一的な定義は確立されていませんが、「企業にとっての持続可能性」と理解されるもので、「将来の世代の欲求を満たしつつ、現在の世代の欲求も満足させるような発展」という意味を持っています。

資産運用会社

投資法人の資産の運用に係る業務を行う金融商品取引業者をいいます。投資法人との資産運用委託契約に基づき、投資法人の資産の取得・売却に関する投資判断や運用管理全般に関する業務を行います。

資産保管会社

投資法人の資産の保管に係る業務を行う法人をいいます。投資法人の資産の保管に係る業務は、法律により外部委託が義務付けられており、一般的には信託銀行に委託されています。

執行役員

投資法人の業務を執行し、投資法人を代表する役員をいい、投資主総会の決議により選任されます。

資本的支出

建物や設備についての大規模修繕や長期修繕費用等で、会計上資産に計上され将来的に減価償却の対象となる支出をいいます。

収益還元法

不動産の鑑定評価方式である収益方式のうち不動産の価格を求める手法を指します。対象不動産が将来生み出すであろうと純収益の価格時点における現価の総和をもってその不動産の価格とする手法をいいます。なお、不動産鑑定評価基準において定められた収益還元法には直接還元法とDCF法があります。

信託受益権

信託期間中に受益者が信託財産から生じる収益を受け取る権利及び信託期間が終了した時に元本である財産を受け取る権利のことを指します。権利の内容は信託契約等において具体的に定められています。

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た行

耐震性能

建物の構造躯体の強度を表す指標の１つを指します。建物の柱や梁の強さや粘り、耐力壁の量等に基づき、地震エネルギーをどれだけ吸収できるか、揺れにどれだけ耐えられるかを表す能力をいいます。

直接還元法

収益還元法により収益価格を求める方法の１つを指します。還元対象となる１期間の純収益を求め、この純収益に対応した還元利回りによって当該純収益を還元することにより対象不動産の収益価格を求める方法をいいます。

賃料固定型マスターリース

マスターリース方式の１つで、マスターレッシーが支払う賃料を、エンドテナントがマスターレッシーに支払う賃料にかかわらず一定額とする方式をいいます。

デュー・ディリジェンス

不動産取引において、土地建物の状況・環境・法的権利関係者・マーケット・賃貸経営実態等を弁護士・公認会計士・建築士・不動産鑑定士・コンサルタント等に委託して行う物件に関する詳細調査のことをいい、投資採算性・投資価値等を精査するために実施します。

投信協会

一般社団法人投資信託協会のことを指します。投資者の保護を図るとともに、投資信託及び投資法人の健全な発展に資することを目的として設立された金融商品取引法上の自主規制機関です。

投資法人

資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的として、投信法に基づき設立された社団を指します。また、資産を主として不動産等に対する投資として運用することを目的とし、金融商品取引所に上場している投資法人を「J-REIT（日本版不動産投資信託）」といいます。

投信法

投資信託及び投資法人に関する法律のことを指します。投資信託又は投資法人を用いて、投資者以外の者が投資者の資金を主として有価証券等に対する投資として集合して運用し、その成果を投資者に分配する制度として、投資者による有価証券等に対する投資を容易にすることを目的に制定された法律です。

投資主総会

株式会社の株主総会に相当する投資法人の意思決定機関をいい、投資主全員により構成されます。投資主総会の決議事項は、規約の変更・役員の選任・資産運用委託契約の締結・解約・合併・解散等、法律に規定されている重要事項に限られています。

投資法人債

資産運用を目的として設立された投資法人の資金調達の１手段で、株式会社における社債に相当するものをいいます。

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な行

内部成長

既に保有している物件を効率的に運用することによって、利益成長と資産価値向上を図ることを指します。具体的には、賃料単価や稼働率の引き上げ、管理費用の削減、資金調達コストの引下げ等により、キャッシュフローを増加させることをいいます。

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は行

パススルー型マスターリース

マスターリース方式の１つで、マスターレッシーが支払う賃料を、エンドテナントがマスターレッシーに支払う賃料と同額とする方式をいいます。

プロパティ・マネジメント

不動産所有者・アセットマネジャー等から業務委託を受けて行う投資対象不動産の収益向上等を目的とした不動産の運営・管理業務のことをいいます。

プレミアム物件

森ビルグループのブランド力、営業力及び施設運営能力等が十分に発揮できるプレミアムエリア（東京都心5区及びその周辺地区）に所在し、クオリティ、規模、スペック等を比較して、将来にわたりキャッシュフローの安定性及び成長性を優位に維持できる物件をいいます。

負債デュレーション

金融機関から調達した借入金や債券市場から調達した社債（投資法人債）について、期末時点の借入契約等に記載された満期弁済日又は満期償還日までの期間を、期末時点の残高で加重平均した残存期間をいいます。

物件パイプライン

スポンサー等から提供される物件取得に関する特別な情報ルートを指します。具体的には、スポンサーが保有する不動産について、投資法人が物件取得に係る「優先交渉権」を保有していること等をいいます。

ポートフォリオ

個人投資家や機関投資家が保有する株式・債券・商品・不動産等の複数の資産の組み合わせをいいます。資産を分散して所有することで、全体としての資産価値が減少するリスクを低減することが期待されます。

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ま行

マスターリース

不動産の賃貸借における契約形態の１つを指します。不動産を賃借する権利の譲渡若しくは転貸を行うものが不動産の所有者と締結している賃貸借契約のことをいいます。

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や行

役員会

株式会社の取締役会に相当する投資法人の意思決定機関をいい、執行役員及び監督役員により構成されます。役員会は、執行役員が法律又は規約に定められている重要な職務の執行を行う場合における承認権限、投資法人が資産運用会社の利害関係人等との間で資産の取得等の一定の取引を行う場合における同意権限、投資法人の計算書類等の承認権限等を有しています。

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ら行

リーシング

優良テナントを入居させて安定した賃料収入を確保するためのテナント関連業務を指します。投資方針に合致したテナントを誘致するとともに、入居テナントの満足度を向上させて稼働率と賃料の維持向上を図ることをいいます。

利害関係人等

資産運用会社のスポンサー（親会社・主要株主）及びそのグループ会社（子会社・関連会社）のことをいい、詳細な定義は法律等に規定されています。

リスクプレミアム

リスクのある資産の将来収益の期待のうち、リスクがないとされる資産の将来収益の期待値を上回る部分をいいます。リスクプレミアムを測る無リスク資産としては、一般的に長期国債が用いられます。

リファイナンス

資金の再調達を行うことを指します。企業・事業等の存続・継続を前提に、既存の資金調達方法に変更の必要性（債券・借入金等の償還・返済期限の到来等）が生じた場合、元本の償還や返済原資を確保するため、新規に資金調達を行うことをいいます。

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A〜Z

BCP

Business Continuity Planの略で、企業が自然災害・テロ等の緊急事態に遭遇した場合において、事業への損害を最小限にとどめつつ、中核となる事業の継続・早期復旧を可能とするために、緊急時における事業継続のための方法・手段等を取り決めておくことをいいます。

CASBEE

Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiencyの略で、国土交通省主導のもと、環境性能の高い不動産を評価することを目的に創設された制度である「建築物環境総合性能システム」をいいます。

DBJ Green Building 認証

株式会社日本政策投資銀行による環境・社会への配慮を併せ持つ不動産を供給する事業者の先進的な取り組みを評価する認証制度をいいます。

DCF法

Discount Cash Flow法の略で、収益還元法により収益価格を求める方法の１つを指します。連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生期間に応じて現在価格に割り引き、それぞれを合計することにより対象不動産の収益価格を求める方法をいいます。

DSCR

Debt Service Coverage Ratioの略で、ある一定期間の純営業収益（NOI）を同期間の借入金の元利返済額で割って求める借入金返済の安全度を測る尺度で「借入金償還余裕率」「返済余力割合」のことをいいます。

GRESB

Global Real Estate Sustainability Benchmarkの略で、不動産会社・不動産運用機関のサステナビリティ・パフォーマンスを測るベンチマークを指します。不動産セクターの環境及び社会面における透明性を高めることにより、株主価値を向上することを目標にしています。

LTV

Loan To Valueの略で、社債・借入金等の負債額を資産価値で割った比率のことをいいます。DSCRと並んで借入金返済の安全度を測る尺度です。

NAV

Net Asset Valueの略で、「純資産価値」のことをいいます。不動産投資信託では、ファンドに組入れられた不動産等の評価額から借り入れ等の負債を控除したものをいいます。NAVを投資口数で割った投資口1口当たりNAVと投資口価格を比較することで、その時点での投資口価格での評価を行うことができます。

NOI

Net Operating Incomeの略で、「純営業収益」のことを指します。不動産賃貸事業に着目した収益概念で、総賃料収入から管理運営に係る費用（固定資産税、修繕費等）を控除したものをいいます。

PML

Probable Maximum Lossの略で、一定期間に想定される地震により建物が被る最大損失率のことを指します。想定される最大規模の地震により建物がどの程度被害を受けるかを当該建物の再調達価格に対する比率で表します。